京都のホームインスペクター 

ホームインスペクション(住宅診断)のブログ

京町家をかりる

 II 京町家をかりる

 

京都市内で暮らしていて京町家に憧れがあります。

西陣の京町家で住みながら働く友人がいて、その佇まいや雰囲気がとても良いです。

 

先日、京都市景観まちづくりセンターにて

「京町家の売買•賃貸契約と注意点」 という勉強会に参加してきました。

 

講師は町家中心の不動産会社を経営されている

有限会社みのり住建 の 苗村豊史 氏

 

ところで、「京町家」とは何でしょうか。

そして、他の「町家」とは何が違うのでしょうか。

 

京都市景観まちづくりセンターの資料では

「京町家」を京都のまちなみ景観を特色づける「伝統的都市住宅」である。

とされています。

 

  *京町家はどのような建物?

  • 昭和25年以前に伝統軸組工法を用いて建てられた
  • 道に面し、かつ連担し建築されている建物
  • 平入•切妻を基本とする大屋根で覆われている建物
  • 京町家の持つ基本的な空間構成が有り、庭が残されている
  • 柱•梁等の主要構造部に著しい改変がされていない建物

なるほど。

建てられた時期や立地や建ち方、意匠、空間構成、維持管理状況によって「京町家」か「町家」、「京町屋風」に分かれるポイントなのですね。

 

昭和25年といえば1950年、今から64年より以前に建てられて建物です。

なかには120年以上昔に建てられた京町家も残っています。

 

そのような古い物件を売買•賃貸するときは一般の不動産物件の取引とは異なる注意するポイントが多々あるようです。

 

  *気になった京町家ならではのポイント

 

売買の場合

  • 建物に経年劣化や性能低下、故障等が生じている
  • 生活音が漏れやすい(連棟で隣家と接している)
  • 構造改修時に専門家による確認が必要
  • 連棟の一部を切り離す場合切り離し承諾書が必要
  • 地域の付き合い

最後の「地域の付き合い」は近所づきあいのほか、町内会や地蔵盆といった地域のイベントに参加してね。ということです。

それ以外は古い建物への理解が必要ということですね。

 

賃貸の場合

  • 修繕工事をする場合、「家主」と「借主」負担区分を理解する
  • 定期借家契約を理解する
  • 改修工事は契約前に家主の承諾が必要
  • 事業用の場合、契約前に家主に事業内容を承諾をもらう
  • 地域の付き合い

家主と借主の2人の関係があるので、 賃貸のほうが売買よりも事前確認するとこが多く注意が必要のようです。

 

京町家の家主は長らく京都に住んで、町家のあるまちなみを愛している方です。

気持ちを共有でき、京町家を良い状態で利活用してもらう方に借りてもらいたい。ということでしょう。

 

現在、京町家の賃貸はほぼ全て「定期借家契約」で貸し出されている とのこと。

定期借家制度とは(PDF)

 

契約期間を短く定める事ができるので、家主は安心して貸し出すことが出来ます。

一方、事業用で借りる場合、改修工事や設備投資をしたにも関わらず数年で契約が斬られてしまうというリスクもゼロではないです。

こういったリスクを軽減する為にも、契約前に家主に十分事業内容や改修工事の内容を確認してもらうことが大切になってきます。

 

宅建主任者の免許を受ける際、不動産会社に勤めていない人は、試験合格後に「登録実務講習」という実務講習を受講します。

今回の勉強会はまさに生きた「京都の実務講習」でした。

 

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